Belasting tweede huis (box 3)

Doorgaans valt een tweede huis als bezit in box 3 van je belastingopgave. Een eigen woning valt in box 1 van de opgave. Hier zijn uitzonderingen op; bijvoorbeeld bij een (vakantie)huis in het buitenland en commerciële verhuur aan toeristen.

Bij  de belastingopgave voor je te tweede huis dien je de grondslag sparen en beleggen in box 3 de berekenen. Dit is het uitgangsbedrag voor de belastingheffing. Bij deze berekening zijn twee factoren van belang:

1. De WOZ-waarde (buitenlandse tweede woning: vrije verkoopwaarde) van de tweede woning;

2. En een mogelijke onderliggende schuld die je hebt afgesloten voor de woning.

Het nieuwe stelsel:

• Vastgoed wordt behandeld als beleggingen
• Het fictieve rendement blijft
• De fictieve verdeling verdwijnt

In Box 3 betaal je een vermogensrendementsheffing. Bij het vaststellen van deze heffing gaat de Belastingdienst uit van een fictief (forfaitair) rendement. Zolang je tweede huis in Box 3 valt, maakt het dus niet uit hoeveel je woning daadwerkelijk oplevert. En ook niet of je het verhuurt en hoeveel huur je daarmee binnenhaalt.

Onder het nieuwe overbruggingsstelsel, dat vanaf fiscaal jaar 2022 tot en met fiscaal jaar 2026 van kracht is, blijft het fictieve rendement van kracht. Nieuw is wel dat de fictieve verdeling van vermogen, tussen een beleggingsdeel en een spaardeel, opgeheven wordt.

In plaats daarvan gaat de Belastingdienst nu kijken naar het daadwerkelijke vermogen in het beleggingsdeel en het spaardeel. Een tweede huis wordt vanwege de veronderstelde waardevermeerdering gezien als een belegging

Verhuur je een tweede woning? Dan levert dit verder geen ingewikkelde situatie op voor de belasting. Omdat je tweede woning als vermogen in box 3 valt, hoef je de inkomsten uit verhuur niet op te geven. Je betaalt immers belasting over een aangenomen rendement – de daadwerkelijke opbrengst is niet relevant.

Hier zijn wel voorwaarden aan gesteld. Zodra je een tweede woning verhuurt op de korte termijn én hiernaast diensten levert, kan het dat de verhuur gezien wordt als inkomsten. Dit is vooral het geval als je een Bed & Breakfast runt of je huis verhuurt via Airbnb en bijvoorbeeld ook schoonmaakt, beddengoed verschoont enz.

Zodra de verhuur van je tweede woning aangemerkt wordt als een commerciële dienst, moet je 70% van de inkomsten meenemen in Box 1 van je belastingaangifte. Dit kan flink oplopen.

Ook bij het verhuren van je eigen huis (dat niet te koop staat) moet je 70% van de inkomsten opgeven in box 1. Je mag immers ook de hypotheekrente in deze box aftrekken.

Heb je een tweede woning in het buitenland, bijvoorbeeld een tweede huis in Spanje? Dan moet je dit opgeven als vermogen in box 3.

Omdat de woning in het buitenland staat, geldt in principe een vrijstelling voor je vakantiehuis in de belastingaangifte. Mits je ook in beginsel inkomstenbelasting moet betalen in het desbetreffende land. Nederland heeft met vele landen afspraken om dubbele belasting te voorkomen.

Of je uiteindelijk ook daadwerkelijk belasting betaalt, is niet belangrijk. Het gaat om de wetgeving van het land waarin het huis staat.