Hypotheek en belasting: box 3 of box 1?

Een eigen woning, of zelfs meer dan één, is een goede investering die veel (belasting)vragen kan oproepen. Hoe neem je een eigen woning mee in je belastingopgave? In box 3 of box 1? Kun je zelf kiezen en zo ja, wat is dan belastingtechnisch voordeliger? Raisin geeft antwoord.

Een eigen koopwoning is deel van je vermogen. Vaak staat hier een grote schuld tegenover – je hypotheek. De waarde van je woning is in veel gevallen meer waard dan de hypotheek. Dan heb je overwaarde. Je hypotheek valt of in Box 3 of in Box 1. Raisin legt uit hoe het zit met een eigen woning in Box 3 of Box 1.

Volgens de Nederlandse belastingwet dient een eigen woning onder bepaalde omstandigheden in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen) in plaats van in box 1 (inkomen uit werk en woning) te worden opgegeven. Dit is meestal het geval wanneer de woning niet (langer) het hoofdverblijf van de belastingplichtige is. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de woning wordt verhuurd, leeg staat in afwachting van verkoop, of als een tweede woning wordt gebruikt.

Let er op dat de hypotheekrente alleen aftrekbaar is als de woning in box 1 wordt opgegeven. Wanneer de woning wordt opgegeven in box 3, is deze aftrekpost niet langer van toepassing.

Als je een hypotheek afsluit om een huis te kopen, valt deze standaard in box 1. Dit betekent uiteraard niet dat je de volledige hypotheekschuld van je inkomen af kunt trekken.

De WOZ-waarde van de woning waar je zelf in woont (in gevestigd bent), wordt gebruikt om het eigenwoningforfait te berekenen. Je eigenwoningforfait is een aangenomen rendement op een eigen woning. Deze bedraagt in fiscaal jaar 2023 voor verreweg de meeste woningen (met een WOZ-waarde vanaf € 75.000 tot € 1.110.000) 0,35% van de WOZ-waarde. Dit blijft in fiscaal jaar 2024 gelijk.

Van dit forfait trek je vervolgens de hypotheekrente af. Stel je hebt een woning van € 400.000 en iedere maand betaal je € 1500 voor je hypotheek, waarvan het rentedeel € 1000 bedraagt. Dan kom je op een bedrag uit van (0,35% x € 400.000) – (€ 12.000) = – € 10.600. Omdat het een negatief bedrag is, kun je dit dus aftrekken van je inkomstenbelasting in Box 1.

In sommige gevallen valt de (over)waarde van een eigen woning ook in box 3. In dit geval bestaat je vermogen uit de waarde van het huis en overig onroerend goed minus de waarde van de onderliggende hypotheekschuld.

Hoe zit het dus bijvoorbeeld met de overwaarde op je huis en belasting in box 3? Zodra een woning in box 3 valt en de hypotheek en andere schulden voor deze woning lager zijn dan de WOZ-waarde of de waarde in het economisch verkeer, wordt de overwaarde opgeteld bij je vermogensheffing in box 3.

Dit vermogen valt onder het nieuwe overgangsstelsel box 3 in dezelfde categorie als beleggingen. Er wordt uitgegaan van een hoog fictief rendement op het vermogen (voorlopig fictief rendement voor 2024: 6,04%) en de aangenomen winst wordt belast (in 2024: 36%).

Onder het oude stelsel was het soms belastingtechnisch voordelig om een hypotheekschuld in box 3 op te kunnen geven. Bijvoorbeeld omdat de voorwaarden in box 1 weinig voordelig zijn en je een hoge schuld hebt waarmee je het vermogen in box 3 kon verlagen.

In 2023 is het nieuwe overgangsstelsel uitsluitend van toepassing. Onder dit nieuwe stelsel wordt je vermogen in vastgoed ook bij een laag vermogen hoger belast dan voorheen in de lagere schijven. Dit maakt het verplaatsen van een woning naar box 3 in vrijwel alle gevallen nog minder aantrekkelijk.

Er zijn een paar scenario’s waarin het mogelijk is (of zelfs verplicht) om een eigen huis in box 3 op te geven. Wanneer gaat je eigen woning van box 1 naar box 3?

Alleen een eigen woning die ook je hoofdverblijf is, valt onder box 1. Een tweede woning of vakantiewoning valt in box 3. Box 3 is bedoeld voor je tweede huis. Je bent dus ook verplicht deze inclusief de onderliggende schuld mee te tellen in box 3.

Hypotheken moeten aan een aantal voorwaarden voldoen om in box 1 opgegeven te mogen of moeten worden. Als je er bijvoorbeeld voor kiest om niet annuïtair af te lossen, gaat een woning automatisch naar box 3.

Ook schulden die je niet direct gebruikt voor het financieren van een eigen woning kun je gebruiken om je vermogen in box 3 te verlagen.

Wat meestal niet kan, is simpelweg een hypotheek aflossen met een andere schuld, om deze schuld vervolgens in box 3 op te geven. Dan blijft het onderliggende schuldobject namelijk je eigen woning.

Meer over dit soort schulden vind je op de website van de Belastingdienst over eigenwoningschuld.

Hoeveel woningen mag je in box 3 hebben?

Er is geen grens gesteld aan het aantal woningen in box 3. Zolang je niet speculeert op vastgoed, of op een andere manier vastgoed commercieel exploiteert, mag (of moet) je alle woningen waar je niet zelf in woont opgeven als bezit in box 3.

Hoe voorkom je dubbele belasting in box 3?

Dubbele belasting is in principe altijd terug te vorderen. Om het te voorkomen, ga je goed na of je tweede woning in box 1 of box 3 valt. Soms is dit een grijs gebied. In dit geval bespreek je de situatie het beste met je belastingadviseur.

Valt een vakantiewoning in box 3?

Iedere woning waar je niet zelf in woont (eigen woning), valt in principe in box 3. Zo ook een vakantiewoning. Dit geldt ook voor vakantiewoningen in het buitenland. Zodra je een woning ‘commercieel verhuurt’, of er om een andere reden sprake is van exploitatie van vastgoed, valt een vakantiewoning in box 1.

Valt een tweede huis in box 3?

Ja, een tweede huis valt normaal gesproken in box 3. Behalve als je een tweede huis ‘commercieel verhuurt’, bijvoorbeeld als een B&B. Of als je op een andere manier vastgoed exploiteert. Dan moet je de (huur)inkomsten (70%) meenemen in Box 1 van de belastingopgave.