Hypotheek in box 3: belasting, voordelen en nadelen

Een box 3 hypotheek is een lening die valt onder box 3 (sparen en beleggen) van de inkomstenbelasting. Dit kan betekenen dat de hypotheek niet voor de eigen woning wordt gebruikt (die valt in box 1), maar bijvoorbeeld voor een tweede woning of beleggingspand. Ook een aflossingsvrije hypotheek die je voor je eigen woning gebruikt, valt in box 3. Een belangrijk kenmerk van een box 3 hypotheek is dat de rente niet aftrekbaar is.

Je betaalt ook belasting over een tweede woning en andere bezittingen in box 3. Maar heb je een hypotheek genomen om je tweede woning te betalen? Dan mag je deze als schuld in box 3 opvoeren. De waarde van de bezittingen min de aftrekbare schulden vormt het belastbare vermogen.

Wanneer valt je hypotheek in box 3?

Een hypotheek valt onder box 3 in de volgende situaties:

• Tweede woning of vakantiewoning: Als je een hypotheek afsluit voor een woning die niet je hoofdverblijf is, valt deze onder box 3.
• Aflossingsvrije hypotheek: Sinds 2013 vallen aflossingsvrije hypotheken die niet voldoen aan de voorwaarden van box 1, automatisch onder box 3.
• Niet voldoen aan fiscale eisen: Als een hypotheek niet voldoet aan de fiscale eisen voor renteaftrek in box 1, kan deze in box 3 terechtkomen.

• Verminderd belastbaar vermogen: De hypotheekschuld vermindert het belastbare vermogen, wat kan resulteren in een lagere box 3 belasting.
• Geen aflossingseisen: Voor leningen aangegaan na 1 januari 2013, zijn er geen aflossingseisen en geen verplichte informatieverstrekking aan de belastingdienst.
• Verhuurinkomsten: Verhuurinkomsten van een tweede woning zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting in box 1, maar kunnen wel onderhevig zijn aan het huurwaardeforfait.

Nadelen en overwegingen

• Geen renteaftrek: De rente van een box 3 hypotheek is niet aftrekbaar van het inkomen.

• Complexere financiering: Het verkrijgen van een box 3 financiering kan zwaarder getoetst worden.

• Fiscale berekeningen: Gebruik je de hypotheek voor een eigen woning, dan is het belangrijk om de fiscale gevolgen van het omzetten van een box 1-hypotheek naar een aflossingsvrije hypotheek in box 3, zorgvuldig te berekenen.

Wil je meer weten over de verschillen tussen box 1 en box 3? En hoe het zit met belasting, renteaftrek en financiering van een hypotheek in box 1 of box 3? We hebben de verschillen op een rijtje gezet:

Hoeveel woningen mag je in box 3 hebben?

Er is geen grens gesteld aan het aantal woningen in box 3. Zolang je niet speculeert op vastgoed, of op een andere manier vastgoed commercieel exploiteert, mag (of moet) je alle woningen waar je niet zelf in woont opgeven als bezit in box 3.

Hoe voorkom je dubbele belasting in box 3?

Dubbele belasting is in principe altijd terug te vorderen. Om het te voorkomen, ga je goed na of je tweede woning in box 1 of box 3 valt. Soms is dit een grijs gebied. In dit geval bespreek je de situatie het beste met je belastingadviseur.

Valt een vakantiewoning in box 3?

Iedere woning waar je niet zelf in woont (eigen woning), valt in principe in box 3. Zo ook een vakantiewoning. Dit geldt ook voor vakantiewoningen in het buitenland. Zodra je een woning ‘commercieel verhuurt’, of er om een andere reden sprake is van exploitatie van vastgoed, valt een vakantiewoning in box 1.

Valt een tweede huis in box 3?

Ja, een tweede huis valt normaal gesproken in box 3. Behalve als je een koophuis ‘commercieel verhuurt’, bijvoorbeeld als een B&B. Of als je op een andere manier vastgoed exploiteert. Dan moet je de (huur)inkomsten meenemen in box 1 van de belastingopgave.

Wat gaat er veranderen in box 3 de komende jaren?

Het kabinet streeft ernaar om per 1 januari 2028 een nieuw box 3-stelsel in te voeren, waarbij belasting wordt geheven over het daadwerkelijk behaalde rendement op vermogen. Dit betekent dat inkomsten zoals rente, dividend, huur en pacht jaarlijks worden belast, evenals de positieve waardeontwikkeling van bezittingen, zoals koerswinsten op aandelen. Bij onroerende zaken wordt de belasting geheven op het moment van verkopen of realisatie van de winst. Oorspronkelijk was de invoering van dit nieuwe stelsel gepland voor 2027, maar door capaciteitsbeperkingen bij de Belastingdienst is dit uitgesteld naar 2028.

In de tussentijd blijft het huidige stelsel van forfaitaire rendementen van kracht. <wbr>Echter, vanaf 2026 worden enkele aanpassingen doorgevoerd: het forfaitaire rendement voor overige bezittingen wordt verhoogd met 1,78%, en het heffingvrije vermogen wordt verlaagd naar €52.048.

Beleggingshypotheek en huurinkomsten

Een beleggingshypotheek voor een tweede woning kan interessant zijn als je de woning verhuurt. De huurinkomsten zijn echter onderhevig aan het huurwaardeforfait, wat betekent dat een deel van de huurinkomsten als fictief inkomen wordt belast.

Maximale hypotheek en belastingaftrek

De maximale hypotheek die je kunt afsluiten, hangt af van je inkomen en de waarde van de woning. In box 1 kan de rente aftrekbaar zijn, wat een aanzienlijk verschil kan maken in je belastingaangifte.