Wat is een anti-speculatiebeding?

Een anti-speculatiebeding is een clausule die vaak wordt opgenomen in de verkoopvoorwaarden van een woning. De koper moet de woning dan zelf gaan bewonen en mag deze gedurende een bepaalde periode niet met winst doorverkopen.

Het doel? Koopwoningen beschikbaar en betaalbaar houden voor een bepaalde  doelgroep. Bij de verkoop van starterswoningen, sociale koopwoningen of voormalige sociale huurwoningen wordt vaak zo’n beding opgenomen.Ook bij de verkoop van grond/percelen wordt er soms een anti-speculatiebeding opgenomen.

De vastgestelde periode waarin een koper de woning niet met winst mag doorverkopen, bedraagt vaak vijf tot tien jaar. Besluit de koper de woning binnen deze periode te verkopen? Dan heeft de gemeente of woningcorporatie volgens het anti-speculatiebeding recht op (een deel van) de winst. Soms wordt zelfs bepaald dat de partij die de woning initieel verkocht (bijvoorbeeld de gemeente of woningcorporatie) het eerste recht heeft om de woning terug te kopen, voordat deze aan een andere partij wordt verkocht.

Uiteraard zijn er uitzonderingen van toepassing, bijvoorbeeld overlijden, echtscheiding of onteigening. In deze gevallen doe je niet met opzet afstand van de woning.

Met een anti-speculatiebeding proberen gemeenten en woningcorporaties te voorkomen dat woningen, vooral in het lagere segment van de markt, worden opgekocht door investeerders die enkel uit zijn op winstmaximalisatie. Dit beding draagt bij aan het behouden van een stabiele en betaalbare woningmarkt voor starters en mensen met een lager inkomen.

Als er een anti-speculatiebeding van toepassing is op een koopwoning, dan wordt dit in principe vermeld in de advertentie van de woning. Een recent voorbeeld van funda:

“Indien aan een zittende huurder van of een andere sociale huurder uit het werkgebied van een collega corporatie koopt, zal er bij koop door voornoemde huurder een anti speculatiebeding worden opgenomen waarbij het uitgangspunt luidt: 100% teruggave van het verschil tussen de eerste verkoop en de tweede in het eerste jaar en aflopend met een periode van tien jaar, derhalve (10% teruggave van dit verschil in het 10de jaar na de eerste verkoop). Dit zal middels een kettingbeding bij de notaris worden vastgelegd in de akte.”

Een ander voorbeeld van een anti-speculatiebeding dat van toepassing is op een nieuwproject van sociale koopwoningen in Amsterdam:

“Naast de zelfbewoningsplicht, strijdt Amsterdam ook tegen vastgoedspeculatie met een krachtig wapen: het anti-speculatiebeding. onderschrijft dit en heeft binnen het project een maatschappelijk anti-speculatiebeding van toepassing verklaard op de sociale koopwoningen (woningen met een VON-prijs tot € 390.000) voor de duur van twee jaar en opgenomen in de koopcontracten.

Dit beding heeft als doel kopers ervan te weerhouden om hun zojuist gekochte woning binnen een vastgestelde periode door te verkopen, enkel en alleen om snel winst te maken.”

Een belangrijk nadeel van een antispeculatiebeding is dat je niet profiteert van een eventuele waardestijging van je huis. Dit komt doordat het beding voorkomt dat je de woning binnen een bepaalde periode met winst kunt doorverkopen. 

Als je besluit het huis te verkopen binnen de afgesproken termijn, kan de gemeente of woningcorporatie een deel van de winst opeisen of zelfs de volledige waardestijging inhouden. Hierdoor bouw je geen extra vermogen op, behalve het bedrag dat je door aflossing van je hypotheek hebt gespaard.

In tegenstelling tot regulier vastgoedbezit, waar de waardestijging vaak een groot deel van de vermogensgroei vormt, blijft deze route beperkt als je woning aan een antispeculatiebeding verbonden is. Dit maakt het kopen van een huis met zo'n beding geen ideale manier om je vermogen te laten groeien, zeker niet als je het vergelijkt met alternatieven zoals sparen of beleggen, die wel rendement opleveren zonder zulke beperkingen.