De beste gemeenten voor vastgoedinvesteringen

Investeren in vastgoed is populairder dan ooit. Met een oververhitte huizenmarkt (voor 2022 wordt een gemiddelde stijging van de huisprijzen van 17 procent verwacht), een onzekere aandelenmarkt en spaargeld dat op je Nederlandse bankrekening verdampt door de inflatie en nulrentes, of zelfs negatieve spaarrentes, is het ook niet gek dat zoveel mensen vastgoed als een aantrekkelijke alternatieve investeringsvorm zien. Als je bereid bent om vooraf onderzoek te doen naar waar je het meest krijgt voor je geld, kan het ook een geweldige langetermijninvestering zijn. Maar: in bepaalde regio’s zul je met onroerend goed waarschijnlijk nooit veel geld verdienen, of erger nog, leid je verlies, terwijl onroerend goed in populaire gebieden je binnen no-time een fortuin kan opleveren.

Voor dit onderzoek zijn de vijftig grootste gemeenten van Nederland geanalyseerd. De volledige methodologie is onderaan het rapport te vinden.

Utrecht

Met zijn prachtige middeleeuwse architectuur, karakteristieke grachten, bruisende centrum,een grote universiteit en vele hogescholen, is het geen verrassing dat Utrecht met 45,9 punten op de eerste plaats staat. Voor Utrecht wordt voorspeld dat het aantal huishoudens in de gemeente tegen 2040 met 30% zal zijn gegroeid. Dat vraag en aanbod niet in balans zijn in Utrecht, mag duidelijk zijn. Van alle huizen in de Domstad stond in 2020 maar 4% te koop, wat laag is in vergelijking met het landelijke gemiddelde van bijna 9%. En als er dan eindelijk een huis wordt aangeboden, staat het <wbr>gemiddeld maar 25 dagen te koop, tegenover een nationaal gemiddelde van 41 dagen in het derde kwartaal van 2019 (dus vóór corona). Dat de huizen snel verkocht raken, betekent zeker niet dat de woningen goedkoop worden aangeboden. De gemiddelde WOZ-waarde is tussen 2019 en 2021 met 20% gestegen. Daartegenover werd 12% van de huizen in Utrecht gebouwd na 2010. De verwachte onderhoudskosten zijn daarom laag. Ideaal voor een investeringspand.

Almere

Almere, waar pas in 1976 het eerste huis werd gebouwd, is een van de nieuwste steden van Nederland. Sindsdien is Almere up-and-coming, en dit verklaart ook waarom de grootste stad van onze twaalfde provincie met 41,5 punten op de tweede plaats in onze ranking staat. Er wordt verwacht dat het aantal huishoudens tegen 2040 een groei van 39% zal vertonen – hiermee is Almere de snelste groeier van alle gemeenten uit het onderzoek. Voor al die nieuwe huishoudens zullen heel wat huizen moeten worden gebouwd. Tussen 2017 en 2021 is het aantal woningen met 8% toegenomen. Of dat genoeg is? Waarschijnlijk niet. In het derde kwartaal van 2019 stond een koopwoning in Almere gemiddeld maar 31 dagen op de markt. Doordat vraag en aanbod niet in balans zijn, schieten de prijzen omhoog. Alleen al in de afgelopen twee jaar is de waarde van onroerend goed met 24% gestegen, waardoor Almere een aantrekkelijke optie is voor elke belegger. Let wel op: de in het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. We hebben helaas geen glazen bol.

Haarlemmermeer

Van een meer kwam het land, en door de komst van land krijgen we kansen. En kansen zijn er zeker op vastgoedgebied in Haarlemmermeer. Houd de gemeente goed in de gaten; Haarlemmermeer eindigt namelijk met 38,3 punten op nummer 3 in onze ranking van vastgoedinvesteringslocaties. Dat dit een populaire woonlocatie wordt, blijkt uit de cijfers. Tegen 2040 wordt er een stijging van 24% verwacht in het aantal huishoudens. Daarvoor moet er dus ook flink worden gebouwd: het huidige aanbod volstaat niet om aan al die vraag te voldoen. In 2020 stond maar 6% van het totale aantal huizen in Haarlemmermeer te koop, precies het gemiddelde van de 50 gemeenten uit het onderzoek. En wanneer er dan eindelijk een huis werd aangeboden op de markt, werd er gemiddeld binnen 30 dagen al een bod geaccepteerd. Dat betekent niet dat de huizen met korting werden aangeboden: tussen 2019 en 2021 steeg de gemiddelde WOZ-waarde van een huis in Haarlemmermeer met 24%. Tel uit je winst!

Amsterdam

Hoofdsteden zijn vaak een goede investering, en Amsterdam is wat dat betreft niet anders. Dankzij de karakteristieke grachtenpanden, het overvloed aan entertainment en cultuur, universiteiten en hogescholen, toeristische trekpleisters en internationale hoofdkantoren, is Mokum een magneet voor expats, toeristen, studenten en eigenlijk gewoon iedereen die in het hart van Nederland wil wonen. De enorme populariteit van Amsterdam maakt het de ideale plek voor vastgoedinvesteringen. Zo vindt ook pandjeskoning Prins Bernhard Junior, die alleen al in Amsterdam zo’n 100 huizen bezit en verhuurt tegen prijzen waar je spontaan van in huilen uitbarst. Het is dan ook geen verrassing dat Amsterdam met 36,7 punten op de vierde plaats in onze ranking eindigt. Het aantal huishoudens zal tegen 2040 naar verwachting met 26% groeien, terwijl het aanbod aan woningen tussen 2017 en 2021 slechts met 6% steeg.
Verrast dat Amsterdam niet op de eerste plaats is geëindigd? Dat wordt veroorzaakt door het feit dat de gemiddelde WOZ-waarde sinds 2019 ‘maar’ met 12% is gestegen. Dit is aan de lage kant als je het vergelijkt met de andere gemeenten uit het onderzoek. Dit zou kunnen komen door de pandemie, die ervoor zorgde dat veel stedelingen buiten de stad gingen wonen en Amsterdam minder toeristen, expats en (internationale) studenten aantrok, en wellicht doordat de huizenprijzen in Amsterdam al het hoogst waren. Wil dat zeggen dat Amsterdam geen populaire woonlocatie is? Niet echt. Van alle woningen in Amsterdam stond er in 2020 maar 4% te koop. Daarnaast gingen de woningen als warme broodjes over de toonbank. Gemiddeld werden woningen binnen 28 dagen al verkocht.

Amersfoort

Amersfoort eindigt met 36,3 punten op de vijfde plaats in de ranking. Het hebben van een van de grootste spoorwegnetwerken van het land is altijd een goed verkoopargument, en dat is precies wat zoveel huiseigenaren naar de gemeente trekt. De aanwezigheid van drie stations is een van de vele redenen waarom 8% van de woningen in de laatste 10 jaar is gebouwd. Amersfoort is erg populair bij jonge gezinnen voor wie Amsterdam onbetaalbaar is geworden. Verwacht wordt dat het aantal huishoudens tegen 2040 met 22% zal toenemen. Tussen 2017 en 2021 is het woningaanbod gegroeid met 5% in deze gemeente. Om vraag en aanbod in balans te krijgen, zal dit percentage dus aardig omhoog moeten. Van alle woningen in Amersfoort stond er in 2020 maar 6% te koop. Wanneer er meer vraag dan aanbod is, rijzen de prijzen de pan uit en dit blijkt ook in Amersfoort. De gemiddelde WOZ-waarde is in de afgelopen twee jaar met <wbr><wbr>17% gestegen.

Sittard-Geleen

Sittard-Geleen, begrensd door zowel België als Duitsland, is een culturele plek met een rijke geschiedenis en veel groen. De perfecte plaats als je van wandelen en fietsen houdt. Voor vastgoedbeleggers stopt daar helaas het goede nieuws. De plek eindigt met 5,6 punten onder aan de ranking en is daarom de slechtste gemeente voor vastgoedinvesteringen. Het aantal huishoudens zal tegen 2040 krimpen, met een verwachte daling van 4%. Dat is natuurlijk het laatste dat je wil wanneer je in vastgoed investeert. Ook wordt er niet gigantisch veel gebouwd. Slechts 4% van de woningen is na 2010 gebouwd. In 2020 stond 10% van alle woningen te koop (wat meer dan het dubbele is van Utrecht) en duurde het gemiddeld 39 dagen voordat een woning werd verkocht. Tenzij je in een fietsenwinkel investeert, ben je ergens anders misschien beter af.

Heerlen

Heerlen zag als centrum voor kolenwinning in de 19e eeuw een piek in populariteit. Destijds was je geld veilig in de stad, maar de tijden zijn veranderd. Heerlen eindigt met 6,4 punten op de een-na-laatste plaats. De Limburgse gemeente lijkt de aankomende twintig jaar leeg te lopen: het aantal huishoudens zal met 6% dalen. Geen wonder dat er niet veel nieuwe woningen bij worden gebouwd. Maar 2% van de woningen is jonger dan 2010. Dit is het laagste percentage uit het onderzoek. Als we kijken naar de hoeveelheid woningen, stond in 2020 9% te koop. Gemiddeld duurde het 44 dagen voordat deze werden verkocht. Maar de oververhitte woningmarkt zou de oververhitte woningmarkt niet zijn als ondanks de daling van het aantal huishoudens, ook in Heerlen de WOZ-waarde stijgt. De afgelopen twee jaar is de gemiddelde woningwaarde in Heerlen met zo’n 16% gestegen.

Emmen

De opkomst van Emmen als gemeente wordt weerspiegeld door haar prestaties op de vastgoedmarkt – traag. De gemeente begon pas echt te bloeien na de Tweede Wereldoorlog en bestaat nog steeds grotendeels uit een reeks kleinere boerendorpen. De geschiedenis is er onmiskenbaar interessant, maar de vastgoedmarkt heeft minder te bieden. Emmen eindigt daarom met 7 punten op de derde plek van onderen.

Verwacht wordt dat het aantal huishoudens tussen 2021 en 2040 zal dalen met 4%. Dit is natuurlijk een slecht teken: wanneer je investeert in een pand, wil je juist dat het aantal huishoudens groeit. Het is dan ook niet gek dat er in Emmen niet veel wordt geïnvesteerd in nieuwbouw. Het aantal woningen gebouwd na 2010 beslaat niet meer dan 3% gestegen van het totale woningaanbod en er was gemiddeld 39 dagen nodig om een huis te verkopen in het derde kwartaal van 2019. Dat we te maken hebben met een woningcrisis, blijkt dan wel weer uit de groei in de waarde van de woningen. De gemiddelde WOZ-waarde van een huis in Emmen is sinds 2019 met 14% gestegen. Toplocatie of niet, een daling in het aantal huishoudens; de waarde van vastgoed stijgt toch wel.

Venlo

Het ziet ernaar uit dat Limburg niet best uit het onderzoek komt. Drie van de vijf slechtste vastgoedinvesteringslocaties bevinden zich in de zuidelijke provincie. Venlo eindigt met een score van 7,1 punten net boven Emmen. De Limburgse gemeente grenst aan Duitsland en heeft een fascinerende Romeinse en Keltische geschiedenis. Helaas ziet de toekomst er niet zo veelbelovend uit, althans niet als het om onroerend goed gaat. De ontwikkeling verloopt hier traag – van alle woningen is maar 4% gebouwd na 2010. Qua groei in het aantal huishoudens wordt tegen 2040 een lichte stijging van 4% verwacht. In 2020 stond 11% van het totale aantal woningen te koop en duurde het gemiddeld 47 dagen voordat het te koop-bord uit de tuin kon. De WOZ-waarde is de afgelopen twee jaar gestegen, maar vergeleken met de andere gemeenten, is de stijging aan de lage kant: gemiddeld 13%. In Rotterdam en Schiedam steeg de WOZ-waarde meer dan twee keer zo hard.

Roosendaal

De geschiedenis van Roosendaal gaat terug tot 1268 en hoewel de stad een tijdje floreerde, was het een van de vele steden die leden onder de Tachtigjarige Oorlog. Het platteland bleef decennialang grotendeels verlaten, en tot op heden heeft de vastgoedmarkt het nog steeds moeilijk. De huizenprijzen zijn er sinds 2019 met slechts 11% gestegen. Ondanks dat dit natuurlijk alsnog positief is voor je investering, is het op Oss na de laagste stijging uit het onderzoek. Als we naar de voorspelling van het aantal huishoudens tegen 2040 kijken, zien we maar een lichte stijging, van 8%. Van alle woningen in Roosendaal is maar 4% gebouwd na 2010. Vraag en aanbod liggen dus niet extreem ver uit elkaar en de WOZ-waarde zal daardoor waarschijnlijk ook niet gigantisch stijgen.

Of je nu een boomhut in Amsterdam koopt, of een vrijstaand huis in Limburg dat sinds de jaren 60 niet meer is opgeknapt; zolang er niet genoeg aanbod is voor de grote vraag, maakt het niet uit wat je koopt of waar. De waarde zal stijgen, op de ene locatie wat meer en wat sneller dan de ander.

Om te zorgen dat starters ook kans maken op de woningmarkt wil de overheid het tekort van 279.000 woningen aanpakken door tot en met 2030 zo’n 900.000 woningen te bouwen. Daarnaast heeft de overheid sinds januari 2022 voor verschillende steden een nieuwe wet ingesteld: de Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur. Met de komst van het opkoopverbod, wordt het voor beleggers in bepaalde steden moeilijker gemaakt om vastgoed op te kopen voor de verhuur. Zo kun je in bijvoorbeeld Amsterdam als particuliere belegger geen woningen meer kopen met een WOZ-waarde van of onder € 512.000. Dit bedrag verschilt per gemeente. Ook geldt er een vergunningsplicht voor het verhuren van een opgekochte woning. Omdat de wet nog erg nieuw is en er dus nog veel kan veranderen, de wet niet in iedere gemeente geldt en de regels daarnaast per gemeente verschillen, heeft Raisin.nl voor dit onderzoek geen rekening gehouden met het opkoopverbod. Verdiep je daarom dus goed in deze nieuwe wet voordat je gaat beleggen in een pand.

Eelco Habets, algemeen directeur van spaarplatform raisin.nl, zegt het volgende over het onderzoek:

“De huizenmarkt in Nederland staat momenteel op scherp. De vraag is veel groter dan het aanbod, waardoor de huizenprijzen flink zijn gestegen. De thans stijgende hypotheekrentes drukken wellicht de ontwikkeling van de huizenprijzen, maar maken het tevens lastiger een huis te kopen aangezien men minder kan lenen. Desondanks kan ook nu een slimme investering op de juiste locatie zorgen voor een stabiel passief inkomen. Omdat niet elke investering slaagt, is het verstandig om goed onderzoek te doen naar waar je je investeringspand(en) koopt.”

“Voor dit onderzoek hebben we gekeken naar een aantal factoren; er zijn echter veel meer factoren die je zou kunnen overwegen. Zorg dat je vooraf je doel bepaalt. Wordt het een langetermijninvestering voor je pensioen? Of wil je in meerdere panden gaan beleggen en het jouw volledige inkomen maken? Daar waar sommige vastgoedinvesteerders voor langetermijninvesteringen gaan, willen anderen sneller hun geld terugverdienen. Houd er ook rekening mee, alhoewel het momenteel bijna niet is voor te stellen, dat de waarde van je woning ook kan dalen door bijvoorbeeld een crash als gevolg van een recessie.”

Met behulp van gegevens van opendata.cbs.nl, makelaarsorganisatie Dynamis en www.waarstaatjegemeente.nl zijn per gemeente zes indexcijfers verzameld met betrekking tot de status van de woningmarkt. Op basis van de voorspelde groei van het aantal huishoudens, het aanbod van koophuizen, de gemiddelde tijd dat een woning te koop staat, het percentage woningen gebouwd na 2010, de verandering in woningvoorraad en de stijging in WOZ-waarde, heeft spaarplatform Raisin.nl de voor vastgoedinvesteringen beste gemeenten gerangschikt. De vijftig qua inwonersaantal grootste gemeenten zijn verzameld via cbs.nl. Een aantal gemeenten is vervolgens uit de index verwijderd omdat er voor deze geen data beschikbaar waren voor iedere statistiek. Elk van deze statistieken werd gerangschikt op de gunstigheid in relatie tot de vastgoedmarkt. Eigenschappen met een grote correlatie met vastgoedbeleggingen zijn zwaarder meegewogen en hebben een grotere impact op de uiteindelijke score. De metrische scores werden vervolgens bij elkaar opgeteld en vormden een totaalscore, waarbij de gemeenten met de hoogste score de beste zijn voor vastgoedinvesteringen.

De gegevens met betrekking tot het aantal te koop staande woningen zijn een maandelijkse statistiek, wat betekent dat een woning meerdere keren in de gegevens kan worden opgenomen als deze langer dan een kalendermaand te koop staat.

Voor dit onderzoek is geen rekening gehouden met het opkoopverbod dat vanaf 1 januari 2022 in verschillende steden geldt. Dit omdat de wet nog erg nieuw is en er daardoor nog veel kan veranderen, maar ook omdat de regels verschillen per gemeente.