Huis kopen om te verhuren: rendement & risico

Onroerend goed kan een lucratieve investering zijn. Op deze pagina nemen we huurwoningen als beleggingsobjecten onder de loep. We laten zien hoe je eenvoudig het verwachte rendement op je investering kunt berekenen, welke risico’s je loopt en hoe hoog het rendement dat je behaalt is vergeleken met andere beleggingsvormen. Ook leggen we uit wat een verhuurhypotheek inhoudt, welke eisen aan zulke hypotheken gesteld worden en waar je verder nog op moet letten.

Het berekenen van rendement op een huis is relatief eenvoudig. Alleen het incalculeren van verschillende risico’s kan tricky zijn. We bekijken hieronder eerst het standaardscenario bij verhuur (op de lange termijn). Vervolgens gaan we in op de verschillende manieren waarop je risico’s mee kunt nemen in je berekening.

Rendement op vastgoed verschilt van rendement op beleggingen en spaargeld, omdat het vermogen minder liquide is. Je kunt overwaarde op een koopwoning bijvoorbeeld minder makkelijk verzilveren. Als je verkoopt, krijg je opnieuw te maken met makelaarskosten. Daarom is investeren in vastgoed eerder een goede optie voor de (middel)lange termijn.

Bij vastgoed wordt vaak de BAR en NAR gebruikt om het rendement uit te drukken. De BAR is een simpele formule: (huurinkomsten per jaar / marktwaarde of hypotheek) * 100%. Bij de NAR trek je van de huurinkomsten nog alle kosten af voordat je het deelt door de marktwaarde.

In meer detail, kun je het jaarlijks rendement op vastgoed dus als volgt nauwkeuriger berekenen:

In het standaardscenario heb je aan de investeringskant een bepaald hypotheekbedrag (HB), en mogelijk eigen vermogen (EV). Inkomsten genereer je uit huur of andere exploitatie (H/E), en uit de waardevermeerdering van het onroerend goed (WV). Je bent daarnaast nog geld kwijt aan belastingen (BE), aanschafkosten en verkoopkosten (A/V) en onderhoud/exploitatiekosten (O/E).

Over je hypotheek betaal je een rente. Als je eigen vermogen inzet, kun je het ingelegde bedrag niet gebruiken om op een andere manier rendement te behalen. Dit is ook een vorm van inkomstenderving waar je rekening mee moet houden.

Aan de hand van de volgende formule bereken je jouw verwachte return on investment bij een tweede woning. Om een en ander te verhelderen hebben we ook een rekenvoorbeeld bijgevoegd.

Rendement op onroerend goed = (H/E + WV) – ((HB*rente) + (EV*rendement) + BE + O/E – A/V))

Jake en Marit hebben € 150.000 op een spaarrekening staan. Dit levert slechts een rente van 0,01% op. Ze willen een woning van € 400.000 aanschaffen en vervolgens verhuren. Met de overwaarde waarmee ze over twintig jaar weer hopen te verkopen, willen ze hun pensioen aanvullen. Ze sluiten een verhuurhypotheek af van € 250.000 tegen een rentetarief van 3%.

Ze gaan uit van notariskosten van 5% van de WOZ-waarde bij zowel de koop als de verkoop van de woning.

De gemiddelde huuropbrengst van vergelijkbare woningen in de buurt is € 900 per maand. Ze verwachten € 100 per maand kwijt te zijn aan onderhoud. In de afgelopen twintig jaar zijn vergelijkbare woningen in de buurt met gemiddeld 6,5% in waarde gestegen per jaar.

Nu willen ze weten hoeveel rendement ze op jaarbasis gaan behalen met hun investering. Is het de moeite waard?

Rekenvoorbeeld – de berekening

Rendement op jaarbasis = (€ 10.800 + € 26.000) – (€ 15 + € 7500 + € 0 + € 1200) = € 28.085

Huuropbrengsten = € 900 * 12 = € 10.800

Hypotheeklasten = € 250.000 * 0,03 (3%) = € 7.500

Waardevermeerdering = € 400.000 * 0,065 (6,5%) = € 26.000

Derving rendement op eigen vermogen = € 150.000 * 0,0001 (0,01%) = € 15

Belastingen = in het begin € 0, omdat de hypotheek afgetrokken kan worden in Box 3 en het vermogen verlaagd wordt

Onderhoudskosten = € 100 * 12 = € 1200

In procent uitgedrukt, behalen ze op de investering van € 400.000 een jaarlijks rendement van ongeveer 7%. Niet slecht, maar daar moeten ze wel verschillende risico’s voor aangaan. Bij de koop en verkoop moeten ze daarnaast een eenmalig verlies van 5% per keer op de koop toe nemen.

Er zijn verschillende risico’s die je aan moet gaan als je besluit om een tweede woning te kopen als investering. Deze risico’s vallen grofweg uiteen in marktrisico’s, tegenpartijrisico’s en omgevingsrisico’s.

Marktrisico’s

Het risico dat de waarde van onroerend goed op de markt daalt, of niet stijgt zoals verwacht. Dit kan gebeuren ten gevolge van een financiële crisis, verslechtering van een buurt, slechts aanschafmoment (overspannen markt). Als de waarde van het onroerend goed daalt, kun je ‘onder water’ komen te staan.

Tegenpartijrisico’s

Als je een woning verhuurt, op de lange termijn of aan toeristen, kan het zijn dat de afgesproken tegenprestatie niet geleverd wordt. Dit kan het betalen van huur zijn, of in het geval van commerciële verhuur bijvoorbeeld een boekingspartner die failliet gaat of gasten die niet betalen. Bij vaste verhuur kan het uitzetten van een huurder lang duren en flink in de papieren lopen.

Omgevingsrisico’s

Onder deze noemer vatten we alle risico’s samen die te maken hebben met inwerking van buitenaf. Denk aan brand, waterschade, vandalisme, enz. Een deel kun je opvangen met een goede verzekering, maar gevallen van force majeure worden vrijwel nooit gedekt. Iets om rekening mee te houden als je een woning ‘buiten de dijken’ koopt, bijvoorbeeld.

Hoe presteert vastgoed als investering, in vergelijking met andere categorieën van vermogen zoals sparen en beleggen? Hoe hoog is de volatiliteit en hoe hoog het gemiddelde rendement? Hieronder vind je een overzicht. De gemiddelde volatiliteit van de Nederlandse woningmarkt werd berekend aan de hand van gegevens van het CBS. Hierbij werd de periode tussen 1995 en 2021 onder de loep genomen.

Spaargeld of investeren in vastgoed?

Het rendement op spaargeld is laag. In Nederland gaat deBelastingdienst onderhand uit van een negatief rendement. Dit staat in schril contract met de stijging in de huizenprijzen, die in de afgelopen dertig jaar in Nederland gemiddeld 5,5% bedroeg. Natuurlijk heb je met spaargeld wel twee voordelen: de volatiliteit is nul en je hoeft er geen energie in te steken.

Beleggen of investeren in vastgoed?

Investeringen in de AEX leveren in de afgelopen 20 jaar gemiddeld een lager rendement op dan investeringen in vastgoed. Daarnaast is de volatiliteit van aandelen hoger, zelfs bij een gezonde spreiding. 

Wel moet opgemerkt worden dat het verhandelen van aandelen en fondsen een stuk eenvoudiger is dan het kopen en verkopen van onroerend goed. En dat de gemiddelde transactiekosten en beheerkosten van aandelen een stuk lager ligger.

Je hebt grofweg drie opties als je een woning wilt kopen om te verhuren. Of je gebruikt eigen geld, of je sluit een speciale hypotheek/lening af, of je gebruikt de overwaarde op je eerste huis om je hypotheek op te waarderen.

Al deze vormen hebben hun eigen voor- en nadelen. Hieronder vind je een heel beknopt overzicht. In ons artikel over het kopen van een tweede huis vind je meer gedetailleerde informatie. Verderop gaan we nog specifiek in op verhuurhypotheken.

Dan nog even over de voorwaarden van een verhuurhypotheek. De exacte voorwaarden hangen altijd af van de hypotheekverstrekker in kwestie. Hieronder vind je een paar belangrijke om rekening mee te houden: