Investeren in grond

Grond is een klassiek voorbeeld van een schaars goed. Vooral in Nederland, waar in het verleden land werd aangewonnen voor nieuwe dorpen en akkerbouw. Hier kwam na het opdreggen van Flevoland een einde aan. Een beperkt aanbod en de noodzaak van bijna een miljoen nieuwe woningen: Een Walhalla voor beleggers?

Helaas is een simpele vraag-aanbod-berekening voor beleggers in grond te eenvoudig gedacht. Het is namelijk een ingewikkeld goed. De waarde wordt voor een groot deel bepaald door wat er met de grond gedaan kan worden. En dit wordt weer vastgelegd in het gemeentelijke bestemmingsplan. Voor wie is investeren in grond een goed idee?

Waarom is (agrarische) grond een geliefde investering onder, vooral institutionele, beleggers? Daar zijn verschillende redenen voor. Hieronder een overzicht:

• Bevolkingsgroei

De waarde van een klassiek goed wordt bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod. Meer vraag betekent een hogere prijs. Het is vrijwel zeker dat de vraag naar grond in Nederland toe gaat nemen – op z’n minst in sommige gebieden. Dit vanwege de bevolkingsgroei en de neiging van mensen om groter te gaan wonen en in kleinere huishoudens.

• Aanbod nauwelijks uitbreidbaar

Aan de andere kant kan het aanbod aan grond nauwelijks uitgebreid worden. Dit is een groot verschil tussen grond en veel andere vermogensbestanddelen. Zelfs het aanbod aan woningen kan verdicht worden, maar land- of tuinbouwgrond is nauwelijks uit te breiden.

• Vrij verhandelbaar

Niet iedereen is zich bewust van het feit dat grond heel eenvoudig verhandeld kan worden. Een simpel koopcontract en een wijziging in het kadaster volstaan. Daarnaast is er doorgaans een minder uitvoerige taxatie nodig dan bijvoorbeeld bij het verkopen van een woning.

• Weinig onderhoud

Grond heeft weinig tot geen onderhoud nodig en verliest niet zo snel aan waarde. Dit is nog een groot verschil met vastgoed, en aantrekkelijk voor langetermijnbeleggers die weinig energie willen stoppen in hun belegging.

Er is geen (agrarische) grond te vinden zonder – figuurlijke en soms letterlijke – valkuilen. Deze valkuilen kunnen invloed hebben op de waarde van je grond, de mogelijke waardeontwikkeling in de toekomst, jouw mogelijkheden om de grond uit te kunnen baten en ook op de wettelijke eisen waar je rekening mee moet houden.

• Pachtrecht

We beginnen met een complex thema: pachtrecht. Als jij landbouwgrond koopt, dan denk je misschien dat je alles met het land kunt doen waar je zelf zin in hebt. Niets is minder waar; bijvoorbeeld als een boer reeds gebruik maakt van het land om bijvoorbeeld zijn koeien te laten grazen.

In dit geval krijg je met dwingende wetgeving omtrent pacht te maken. Voor het verpachten ontvang je weliswaar een vergoeding, volgens onderzoek van de Universiteit Wageningen gemiddeld in Nederland rond de € 900 per hectare, maar je kunt de boer niet zomaar het pachtgebruik ontzeggen. Deze geniet vergaande wettelijke bescherming.

• Het gemeentelijke bestemmingsplan

Iedere gemeente legt vast wat er met alle stukken land binnen de gemeentelijke grenzen mag gebeuren. Sommige grond is beschermd en mag niet bebouwd worden. Andere grond mag uitsluitend gebruikt worden als landbouwgrond. Ook kunnen er allerlei beperkingen, bijvoorbeeld om het grondwater te beschermen, opgelegd worden.

Het is voor beleggers absoluut essentieel dat ze weten hoe het bestemmingsplan van hun stuk grond eruitziet. En of er wijzigingen verwacht worden. Uiteindelijk bepaalt het bestemmingsplan voor zo’n groot deel de waarde van grond, dat veel investeerders hopen dat de bestemming van hun landbouwgrond gewijzigd wordt in bouwgrond.

• Liquiditeit

Aan de beurs vind je vrijwel altijd wel een koper voor je aandelen of fonds. Ook een woning raak je in verreweg de meeste gemeenten van Nederland wel kwijt – het ergste wat er kan gebeuren is dat je niet de hoge prijs ontvangt die je verwachtte.

Maar grond is niet altijd even nuttig. Vergeleken met andere investeringen zul je bovengemiddeld vaak geen koper vinden voor je grond. En dan heb je een flink probleem. Dit liquiditeitsprobleem, je kunt de investering niet transformeren in een liquide middel zoals geld, is een van de grootste problemen van het beleggen in grond.

• Cowboys, want gebrek aan regulering

Het klinkt misschien ietwat oneerbiedig, maar er zijn veel cowboys actief op de markt voor grond. Deze houden zich niet altijd aan de regels die voor veel andere beleggingsexperts wel gelden. Dit heeft dan weer te maken met het feit dat grond geen klassiek beleggingsobject is, en daardoor niet altijd onder het toezicht van de Autoriteit Financiële Market (AFM) valt.

Grond is om meerdere reden en volgens meerdere experts niet het beste beleggingsobject voor de meeste particuliere investeerders. Dit heeft te maken met de bovenstaande valkuilen, en daarnaast:

• de relatief hoge instapkosten (waardoor het moeilijk is om te diversifiëren);
• het gebrek aan marktkennis bij veel particulieren;
• de bovenmatige invloed van externe beslissingen (zoals van gemeenten) op de waarde van grond.

Ook Het Financieele Dagblad kwam in een onderzoek uitgevoerd in 2019 tot dezelfde conclusie. Grond levert nauwelijks wat op, en veel speculanten in grond worden zo goed als opgelicht. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat gemeenten niet in zee gaan met kleingrondbezitters. Van de gedroomde overgang van landbouwgrond naar bouwgrond komt niets terecht:

“Voor bijna alle speculanten geldt dat hun investering tot nu toe niets oplevert. Na maanden onderzoek vindt het FD geen enkele plek waar een versnipperd perceel grond is veranderd in een woonwijk of bedrijventerrein.”

De AFM trekt dezelfde ontnuchterende conclusie, en waarschuwde zo’n tien jaar geleden al dat consumenten te vaak een te rooskleurig beeld voorgehouden krijgen. Lees de tips die je op de website van de AFM kunt vinden om goed voorbereid te zijn, mocht je alsnog geïnteresseerd zijn in grond als beleggingsobject.

In de onderstaande tabel hebben we de waardeontwikkeling van grond in de afgelopen twintig jaar samengevat. Het gaat hier om een gemiddelde; grond is vooral in het westen, maar ook in het zuiden, van het land een stuk meer waard.

Vanwege de argumenten die we op deze pagina uiteengezet hebben – een relatief laag rendement, hoog risico, hoge instapkosten, lage liquiditeit, zwakke kennispositie – is grond zelden een goede investering. Dit ondanks de schaarste en stijgende vraag.

Wil je toch graag investeren in grond? Doe dit alleen als je aan de volgende eisen voldoet:

• Langetermijnvisie
• Bewustzijn van het risico
• Goede marktkennis
• Betrouwbare tegenpartij

• Marktconforme vraagprijs

Je moet vooral oppassen zodra je gouden bergen beloofd worden. Dit is in het verleden nogal eens voorgekomen, bijvoorbeeld bij aanbieders die beweren ‘kennis te hebben van gemeentelijke plannen’. Vraag jezelf in dit geval: als ze zich hier zo zeker van zijn, waarom zouden ze dan überhaupt verkopen?

Op zoek naar een andere beleggingsvorm? Overweeg dan ook eens een spaarrekening (rentes tot 3,50% per jaar) of een depositorekening bij Raisin (rentes tot 3,65% per jaar).

Toch liever beleggen? Klik dan op een van de onderstaande infocards om meer te weten te komen over je opties en een slimme investeringsstrategie.